14 Марта 2018

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот

Основным документом, регламентирующим порядок перевода, является Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ). Так, в статье 22 Жилищного кодекса РФ перечислены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Это возможно сделать, если:

• при таком переводе будут соблюдены требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности;
• есть доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• жилая квартира в многоквартирном доме, которую предполагается перевести в нежилое помещение, расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, не являются жилыми.

При этом нельзя осуществить перевод:

• жилого помещения в нежилое помещение в наемном доме социального использования;
• в целях осуществления религиозной деятельности;
• если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
• отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, ипотека).

Сам перевод помещения осуществляется органом местного самоуправления (в городе Севастополе этим занимается Департамент архитектуры и градостроительства).
Собственник помещения обращается в указанной орган (как вариант можно обратиться в многофункциональный центр) и представляет документы, предусмотренные перечнем ст. 23 ЖК РФ:

1. Заявление о переводе помещения;
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)*;
3. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)*;
4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение*;
5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Документы, отмеченные знаком * предоставляются по желанию заявителя, и если они не были представлены заявителем по собственной инициативе, то Департамент их запрашивает самостоятельно.

Не перечисленные в перечне ст. 23 ЖК РФ документы уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя.

Однако, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве указанного органа потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ применяются в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через 45 дней уполномоченный орган принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения, о чем уведомляет заявителя и информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Принятое решение подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Собственникам также важно знать, что такой документ (решение) может содержать требование о необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения проведении, перечень работ, если их проведение необходимо.

В этом случае решение является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки, а также иных работ с учетом перечня таких работ, завершение которых подтверждается актом приемочной комиссии. Именно этот акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения и впоследствии направляется в орган регистрации прав (в г. Севастополе это Севреестр) для внесения соответствующих сведений.

Если заинтересованное в переводе помещения лицо не представило документы, обязанность по представлению которых возложена на него, или представил их не в уполномоченный орган, или его проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям законодательства или не соблюдены предусмотренные ст. 22 ЖК РФ условия перевода помещения в таком переводе будет отказано.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Собственникам недвижимости следует помнить, что за незаконный перевод могут привлечь к административной ответственности и наложить административный штраф.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7(978)915-00-99 или в офисе по адресу: г. Севастополь, ул. Воронина, д. 10, оф. 2.